Erfolgreich umgesetzte Totalsanierung

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Schmid | Projekt | Luzern | Maihofstrasse 31 | 1200x800

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Wohn-/Geschäftshaus Maihofstrasse, Luzern

Die Liegenschaft an der Maihofstrasse 31 in Luzern aus dem Jahre 1953, damals vom Luzerner Architekten Hans Stillhardt-Irmler gebaut, präsentierte sich nach rund 70 Jahren sanierungsbedürftig. Der Eigentümer beschäftigte sich mit den eingangs erwähnten Fragen und hatte sich auf unsere Empfehlung hin entschieden, ein Sanierungskonzept zu erstellen. Dieses Sanierungskonzept bildete anschliessend die Grundlage für die darauffolgende Planung und Realisierung dieses Bauprojekts.

Projektphase 1
Sanierungskonzept

Bei der ersten Besprechung standen für uns Architekten nebst dem Kennenlernen die Bedürfnisse und Ideen des Eigentümers im Vordergrund. Gemeinsam haben wir die zu bearbeitenden Kriterien innerhalb des Sanierungskonzepts festgelegt, welche in Bezug zum Kunden und zur Liegenschaft sinnvoll erschienen. Nach erfolgter Grundlagenbeschaffung und Studium der uns zur Verfügung gestellten Unterlagen führten wir eine Zustandsanalyse der Liegenschaft durch. Der Fokus galt dabei der Zustandsermittlung der Wohnungen, der allgemeinen Räume, der Haustechnikanlage und natürlich der Gebäudehülle. Aus der Zustandsanalyse leiteten wir anschliessend die notwendigen und/oder möglichen baulichen Massnahmen ab. Das Gebäude mit historischem Hintergrund ist als schützenswert eingestuft und deshalb waren schon früh Vorabklärungen bei den Behörden, Ämtern und Werken notwendig. Aus all den gewonnenen Erkenntnissen resultierten verschiedene Projektvarianten. Beispielsweise wurde untersucht, ob sich die bestehenden Wohnungsgrundrisse auflockern liessen, dies unter Berücksichtigung der Gebäudestatik. Eine andere Variante beschränkte sich unter Beibehaltung der bestehenden Struktur auf die absolut notwendigen Sanierungsmassnahmen. Nach dieser Bearbeitung erfolgte für jede Variante die Ermittlung der Investitionskosten sowie Abklärungen der möglichen Subventionen aus dem Gebäudeprogramm. Daraus resultierten die kaufmännischen Kennzahlen betreffend Veränderungen des Liegenschaftswertes und der Rendite. In einer finalen Schlussbetrachtung konnten dann die verschiedenen Varianten gegenübergestellt werden, um letztendlich die für den Kunden gewünschte Sanierungslösung abzuleiten. Der Liegenschaftsbesitzer hat sich auf dieser Grundlage entscheiden können, eine Totalsanierung ohne Grundrissveränderungen durchzuführen.

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Schmid Projekt Luzern Maihofstrasse 31 Referenz (6)

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Projektphase 2
Projekt
Baubewilligung
Kostenvoranschlag

Auf der Basis des ausgearbeiteten Sanierungskonzepts wurde anschliessend die gewünschte Sanierungslösung überarbeitet und vertieft. Es galt nun, das Projekt im Detail auszuarbeiten. Es kamen Fachingenieure und Spezialisten dazu, es wurde noch enger mit den Behörden, Ämtern und Werken zusammengearbeitet, auch die Nachbarschaft wurde miteinbezogen. Ziel war es am Ende dieser Projektphase ein bewilligungsfähiges Bauprojekt zu haben bei welchem planerisch alle Details klar waren und inhaltlich die Materialisierung und Farbgebung ebenfalls bestimmt waren. Auf dieser Grundlage war es dann bereits früh möglich, Ausschreibungsunterlagen zu erstellen, damit für die wichtigsten Arbeitsgattungen Unternehmer-Angebote eingeholt werden konnten. Auf der Basis dieser Angebote konnte anschliessend ein verbindlicher Kostenvoranschlag ermittelt werden, welcher dann auch für die Erstellung des Totalunternehmerangebots verbindlich war. Für uns wäre hier auch ein konventioneller Architekturvertrag möglich gewesen, der Kunde wünschte jedoch ein Totalunternehmervertrag. Für die bevorstehende Totalsanierung in diesem Eingriffsumfang war eine Entmietung der Wohnungen unumgänglich. In Zusammenarbeit mit der Verwaltung erfolgte damals eine sehr frühe Information an die Mieter, rund ein Jahr vor Baubeginn, sodass die Mieter lange Zeit hatten, eine neue Wohnung zu suchen. Sie durften zudem auf Unterstützung zählen.

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Schmid Projekt Luzern Maihofstrasse 31 Referenz (7)

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Projektphase 3
Ausführungsplanung
Detailplanung
Realisierung

Nach Eingang der Baubewilligung konnte die Ausführungs- und Detailplanung gestartet werden, ebenso erfolgten die Arbeitsvergaben an die Unternehmer. Nach rund 1.5 Jahren nach der Erstellung des Sanierungskonzepts konnte mit den Bauarbeiten begonnen werden. Die vorangegangene fundierte Planungsphase hatte sich ausbezahlt, es gab keine Überraschungen, die Umbauarbeiten dauerten rund 1 Jahr. Die Gebäudehülle wurde mit einer hocheffizienten Aussendämmung gedämmt. Durch die Rekonstruktion der Putzstruktur und der Farbe konnte der Charakter der Fassade bewahrt werden. Beim Sockelgeschoss mit den historisch wichtigen Elementen wurde aus schützenswerten Gründen auf die Aussendämmung verzichtet und eine Innendämmung angebracht. Die Fenster mussten mehrheitlich erneuert und die Balkon- und Terrassengeländer normengerecht ergänzt werden. Im Gebäudeinnern wurden die Nasszellen inklusive den Leitungen, die Küchen, die Haustechnikanlage und die Bodenbeläge ersetzt. Die Wohnungstüren mussten nach heutigem Standard erneuert werden. Als besonders anspruchsvoll erwies sich das hindernisfreie Bauen. Damit das Gebäude für alle Menschen gleichermassen zugänglich ist, verfügt der Personenlift neu über eine grössere und damit rollstuhlgängige Kabine mit ebenerdigem Zugang. Im Treppenhaus sticht eine bemerkenswerte, geschwungene Treppe mit einem lichtdurchfluteten Treppenauge hervor. Die für die Zeit typischen Treppengeländer aus Armierungseisen und die grünlichen Terrazzo-Platten am Boden erhielten eine sanfte Auffrischung. Die Untergeschossdecke und der Estrichboden erhielten eine zusätzliche Wärmedämmung. Die Wohnungen des Mehrfamilienhauses zeichnen sich nach der Renovation durch einen zeitgemässen und modernen Standard aus, die Neuvermietung erwies sich nach Fertigstellung unproblematisch. Der Liegenschaftsbesitzer war letztendlich mit dem Ergebnis hoch zufrieden. Auch für uns war die gesamte Planungs- und Realisierungsphase inklusive Zusammenarbeit mit dem Kunden eine sehr bereichernde Erfahrung. Wir sind stolz auf dieses Referenzobjekt.