Totalsanierung unter Denkmalschutz: Erneuern, um zu bewahren

Totalsanierungen sind immer dann sinnvoll, wenn umfassende Modernisierungsmassnahmen erforderlich sind. Denkmalgeschützte Immobilien oder sogenannte K-Objekte unterscheiden sich dabei nicht grundlegend von anderen Gebäuden, bringen jedoch individuelle Herausforderungen mit sich, denen sich Bauherren während der Sanierung stellen müssen. In diesem Beitrag beleuchten wir die Phasen einer Totalsanierung und die speziellen Herausforderungen bei der Sanierung der Alten Ziegelei in Kriens, die seit Kurzem in neuem Glanz erstrahlt.

Was muss man bei einer Totalsanierung beachten?

1. Sanierungskonzept

«Wenn ich 8 Stunden Zeit hätte, einen Baum zu fällen, würde ich 6 Stunden die Axt schleifen!» – Abraham Lincoln

Dieses Zitat spiegelt natürlich nicht wörtlich das Verhältnis zwischen Planung und Bauphase wider, aber es verdeutlicht die Wichtigkeit ganzheitlicher Sanierungskonzepte für Totalsanierungen. Das Sanierungskonzept gibt Bauherren einen Überblick zum Ist-Zustand des Gebäudes, d.h. zur Bausubstanz und zum energetischen Zustand. Es zeigt ausserdem mögliche Sanierungsvarianten auf und beleuchtet deren Vor- und Nachteile. So können Sie sich für einen Umbau entscheiden, der Ihren Bedürfnissen entspricht und energetische, ästhetische sowie finanzielle Aspekte einbezieht. Im Fall der über 100 Jahre alten «Alten Ziegelei» wurden, neben der Berücksichtigung des Denkmalschutzes, dabei auch die Bedürfnisse der Mieterschaft und ihre Bedeutung im Stadtteil berücksichtigt, wodurch das Risiko eines Leerstandes nach Fertigstellung erheblich reduziert wurde. 

2. Strukturelle Arbeiten

Alte Gebäude stecken voller Überraschungen. Sie zeigen ihre Wunden erst, wenn die Materialien Schicht für Schicht abgetragen werden und der Kernbau freigelegt wird. Um die Sicherheit während der Bauphase zu gewährleisten und den Erhalt des Gebäudes zu sichern, kann es nötig sein, vor Beginn der eigentlichen Bauphase das Gebäude provisorisch abzustützen. So auch geschehen bei der Alten Ziegelei in Kriens, bei der viele der Balken in der Fassade durchgefault und instabil waren. Erst nachdem diese temporäre Massnahme umgesetzt war, konnte mit der Sanierung der Tragstruktur begonnen werden.

3. Sanierung des sichtbaren Teils der Gebäudehülle

Einer der wichtigsten Aspekte bei der Totalsanierung ist die Modernisierung der Gebäudehülle, bei gleichzeitigem Erhalt dessen, was im Sanierungskonzept als schützenswert festgelegt wurde. Aus energetischen Gründen müssen Fenster durch besser isolierte Modelle getauscht werden, dennoch können verputzte Fachwerke- und Fensterfutter erhalten werden.

In der Alten Ziegelei wurden sämtliche Holzarbeiten an der Tragkonstruktion, der Fassade und den Fenstern in traditioneller Zimmermannsarbeit ausgeführt.

4. Wärmedämmung

Historische Gebäude haben in der Regel keine oder eine sehr schlechte Wärmedämmung und alte Gebäude maximal eine, die heutigen Standards nicht mehr gerecht wird. Bei der Totalsanierung unter Denkmalschutz, wenn man das Erscheinungsbild eines Gebäudes bewahren möchte, erfolgt die Isolierung von innen. Fenster mit 3-fach Isolierverglasung bieten hervorragende Wärmedämmeigenschaften und unterstützen die Schallisolierung. Türen mit einem niedrigen U-Wert wirken als Barriere gegen Kälte und tragen zur Erhöhung der Energieeffizienz bei. Das historische Erscheinungsbild der Alten Ziegelei konnte so erhalten werden, während Wohnkomfort und Nachhaltigkeit erheblich erhöht wurden.

5. Heizung und Energie

In der Alten Ziegelei heizten die Mietparteien noch dezentral in den einzelnen Wohnungen mit Gas oder Holz. Diese Methode wurde nun durch eine zentrale Luft-Wasser-Wärmepumpe ersetzt. Auf dem sanierten Dach produziert eine Photovoltaikanlage günstigen Strom für den Eigenbedarf.

Generell bietet eine Totalsanierung die Möglichkeit, den Energieverbrauch von Gebäuden drastisch zu reduzieren. Ob man dabei auf eine Wärmepumpe, Fernwärme oder ein anderes modernes Heizsystem setzt – ggf. in Kombination mit einer Photovoltaikanlage – hängt wieder von den Bedürfnissen der Bauherren und den Gegebenheiten des Gebäudes ab. 

6. Sicherheitskonzept

Natürlich spielen auch Sicherheitsstandards bei Totalsanierungen eine wichtige Rolle. Der Brandschutz ist eines der dringendsten Probleme bei alten Gebäuden und bereits im Sanierungskonzept enthalten. Massnahmen zur Erhöhung der Sicherheit umfassen beispielsweise Brandschutztüren, Baumaterialien mit hohem Feuerwiderstand sowie die Berücksichtigung von Fluchtwegen. Je nachdem, wie das Gebäude genutzt werden soll, können auch Alarmanlagen zum Sicherheitskonzept gehören.

7. Erhalt des kulturellen Erbes

Nicht jedes Gebäude ist derart geschichtsträchtig wie die Alte Ziegelei. Dennoch ist jedes Gebäude Teil einer Stadtgeschichte. Damit Altes auch in Zukunft bewahrt werden kann, bedarf es daher viel Know-how und Kommunikation. Die sanierte Alte Ziegelei erfüllt nun alle gesetzlichen Auflagen an Statik, Erdbebenschutz, Brandschutz, Wärme- und Schallschutz sowie Gebäudetechnik. Durch enge Zusammenarbeit aller Beteiligten ist es gelungen, ein Gleichgewicht zwischen Bewahren und Anpassen an moderne Ansprüche zu finden.

Das Sanierungskonzept beeinflusst Qualität und Kosten bei der Totalsanierung

Ein ganzheitliches Sanierungskonzept berücksichtigt alle Aspekte, die für die Sanierung eines Gebäudes notwendig sind. Doch nach dem Schärfen der Axt muss der Baum auch noch gefällt werden – um auf die Metapher von Abraham Lincoln zurückzukommen. Daher ist es entscheidend, die einzelnen Gewerke zeitlich so zu koordinieren, dass sie während der gesamten Bauphase nahtlos ineinandergreifen. Bei der Sanierung unter Denkmalschutz lässt sich so das Risiko von Schäden an schützenswerten Gebäudeteilen minimieren. Doch auch andere Projekte profitieren von einer verlässlichen Planung durch höhere Kosten- und Terminsicherheit sowie maximale Qualität. 

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